В Подмосковье снижаются объемы земель под жилую застройку, уступая место землям промышленного назначения

Read in English

Бытует мнение, что ближнее Подмосковье в радиусе 30 км от МКАД уже давно сплошь застроено усадьбами олигархов, коттеджными поселками, и скромными, но элегантными таунхаусами для среднего класса. Другими словами - загородным жильем. Однако такое представление о структуре подмосковного земельного рынка было бы в корне неверным. Более того, данные многочисленных исследований свидетельствуют о непрерывно снижающейся доле земель, отводящихся под жилую застройку, по сравнению с землями промышленного назначения.

Максимальный спрос со стороны инвесторов и девелоперов на участки под строительство поселков наблюдался в 2002-04 годах. Если в тот период от 70 до 80 % выкупаемых земель предназначались для строительства коттеджных поселков, то сейчас на рынке паритет: 50% сделок заключается на земли промышленного назначения и этот процент растет, сообщает Rambler-недвижимость.

Главный фактор снижения объемов коттеджного строительства заключается в том, что земли в зоне до 30 км от Москвы в большей части уже распределены. Подходящие участки можно приобрести только на вторичном рынке, а значит дорого. Выходить же за пределы 30 км от МКАД инвесторы и заказчики пока еще психологически не готовы, хотя это неизбежно произойдет в ближайшие годы. Кроме того, в Подмосковье уже действует ряд крупных профессиональных девелоперов, диктующих правила (и цены) на рынке.

Исследования говорят о смене приоритетов у инвесторов. Наиболее прибыльным сектором коммерческой недвижимости на сегодняшний день является рынок складской и индустриальной недвижимости. До 2009 года инвесторы намерены вложить в его развитие порядка $10 млрд. Это вполне логично, если учесть, что "промышленная" земля востребована сразу несколькими группами инвесторов.

Это российские предприниматели, осуществляющие долгосрочные вложения в коммерческую недвижимость, иностранные инвесторы активно открывающие в Подмосковье свои производства, и, наконец, крупные сетевые компании, которые стремятся открывать собственные распределительные центры, так как аренда складов обходится дороже.

Наиболее востребованными для коммерческого строительства являются западное и северо-западное направления вдоль Новорижского, Минского и Ленинградского шоссе, по которым подвозится большинство грузов из Европы, а также южное и юго-восточное, вдоль Каширского, Симферопольского и Рязанского шоссе, поскольку это основные магистрали, по которым осуществляются перевозки в регионы России.

По степени удаленности от Москвы, наиболее высоким спросом пользуются складские комплексы, расположенные на расстоянии 5-20 км от МКАД (30-35% общего объема). Однако в ближайшие годы ожидается, что зона, в которой будут строиться объекты складской недвижимости, расширится до 50-60 км от МКАД в силу естественного дефицита земельных участков промышленного назначения вблизи от столицы.

Объем складских площадей в Московском регионе за последние восемь лет увеличился примерно в пять раз, а их общая площадь, по различным оценкам, составляет от 5 до 10 млн. кв. м. на конец 1 квартала 2008 года. В 2008 году планируется вести порядка 1 млн. тыс. кв. м площадей. По уровню роста с рынком промышленно-складских объектов может сравниться только рынок таунхаусов.

Общий объем рынка поселков таунхаусов Москвы и Подмосковья увеличился за 2 года на 74,1%, с 1,168 млн кв. м до 2 млн кв. м. Вместе с тем, в 2007 году число вновь вышедших на рынок поселков оказалось более чем на 30% меньше, чем годом ранее.

В широком смысле, говорить о дефиците площадок под застройку в Подмосковье пока рано. Не оспаривается, пожалуй, только тот факт, что на рынке загородной недвижимости в пределах 20 км от МКАД предложение качественных участков серьезно ограничено. Очевидно и то, что Подмосковье в будущем догонит столицу и по насыщенности объектами недвижимости различного назначения. А уж если за МКАДом начнут строиться офисы, то смысл проживания в дорогом, шумном и душном мегаполисе потеряется окончательно.