Строительство жилья и жилищная политика Москвы
"Почему наполовину снизились темпы строительства в столице?" Этот вопрос "Российская газета" задала главе столичного стройкомплекса Владимиру Ресину, интервью с которым опубликовано в номере от 17 сентября. "Итоги работы за первое полугодие - еще не катастрофа. Хотим мы этого или нет, но наиболее ударно строители обычно трудятся во второй половине года. Так что время для того, чтобы наверстать упущенное, еще есть. Но сигнал действительно тревожный. На мой взгляд, вернуть устойчивые темпы сдачи объектов можно, лишь срочно приняв целый комплекс мер... Спрос на жилье в центре России и особенно в Московском регионе остается колоссальным. Причем как со стороны коммерческого рынка, так и со стороны государства как заказчика - я имею в виду социальное строительство. Инвесторы буквально выстроились в очередь, предлагают множество новых интересных проектов. Государство наращивает социальные программы. И, тем не менее, темпы падают! О чем это говорит? О том, что где-то в длинной строительной цепочке - от проекта до готового здания - появилось "узкое место", какое-то звено дает сбой, который тормозит весь процесс... В данном случае их даже два. Во-первых, бумажная волокита и переход к новой правовой базе. Прежде чем застройщик получит разрешение на строительство, он проходит через массу согласований - с энергетиками, коммунальщиками, архитекторами... Пока объемы строительства были относительно невелики, бюрократическая система худо-бедно справлялась со своими функциями. Но случился строительный бум - и инстанции буквально захлебнулись в собственных бумагах... Вторая проблема связана со строительным законодательством, перетряска которого началась в связи с недавним принятием нового Градостроительного кодекса... Кроме того, порой федеральные законы противоречат друг другу да и меняются так быстро, что уследить за этим практически невозможно", объясняет Ресин. "Я убежден, что предстоящая отмена лицензирования в строительной отрасли и замена ее на саморегулирование должны получить отражение в законодательстве о размещении горзаказа... Сейчас этот процесс длится годами. Я же предлагаю свести весь цикл проектной и предпроектной работы к трем четким и понятным этапам, которые займут максимум 18 месяцев даже для самых сложных проектов. Для этого нужно либо изменить некоторые федеральные законы и подзаконные акты, либо дать Москве право самой писать для себя правила... Ведь Москва на практике уже доказала свое ответственное отношение к нормам и правилам в строительстве, цитирует газета слова главы московского стройкомплекса. "Площади в городе есть, нет пустых площадок. То есть таких, куда завтра же можно завозить технику и начинать стройку. Это огромные территории производственных предприятий, транзитных дворов, участки, прилегающие к железнодорожным путям... Мы знаем, как их осваивать и как развивать. Проблема лишь в том, что все они имеют множество обременений - начиная от переговоров с собственниками и заканчивая перекладкой коммуникаций. Именно поэтому я говорю, что законодательная база и вся "бумажная" работа, связанная со строительством, должны быть более приспособленными к этим условиям, помогать быстрее решать возникающие вопросы".
"Правительство Москвы утвердило "Порядок учета граждан в целях реализации городских жилищных программ". Постановление на этот счет подписал мэр города Юрий Лужков", сообщает "Российская газета" в номере от 17 сентября. "Новый документ касается граждан, нуждающихся в содействии Москвы при приобретении жилья в рамках городских жилищных программ. Это относится в первую очередь к очередникам, гражданам, получающим государственные жилищные сертификаты, малоимущим, имеющим право на внеочередное предоставление жилых помещений, москвичам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, совместное проживание с которыми в квартире, занятой несколькими семьями, невозможно, переселенцам из сносимых пятиэтажек и другим категориям жителей столицы. На каждого такого москвича будет заведено учетное дело, представляющее собой набор документов, подтверждающих, на каком основании он нуждается в улучшении жилищных условий. Это дело будет храниться до решения жилищного вопроса заявителя либо снятия его и членов его семьи с жилищного учета. Как пояснили "РГ" в столичном департаменте жилищной политики и жилищного фонда, фактически документ закрепляет систему регистрации, которая уже сложилась в столице за последние несколько лет", пишет газета. "В общей очереди на жилье в Москве сейчас состоят 167 тысяч семей. Власти столицы заявляют о том, что к концу 2010 года очередников будет не более 100 тысяч, а срок ожидания квартиры сократится с 20 до 10 лет", уточняет "РГ".
Прежде коммуналки" были решением "квартирного вопроса" для многих москвичей, но, видимо, времена эти окончательно уходят в прошлое. "Через десять лет в Москве не останется коммунальных квартир, обещают городские власти", сообщают "Известия" в номере от 17 сентября. "Действительно, число классических коммуналок с шеренгой звонков на входной двери, помеченных номерами конфорок на плите и отдельными электросчетчиками, слава богу, сокращается - по официальным данным, их осталось в городе всего 2,5 процента. Но на смену им уже спешат жилищные коммуны нового типа - в первую очередь на рынке съемного жилья. С ростом цен на аренду, который этим летом в столице достиг пика, риэлторские конторы активно подыскивают клиентам-арендаторам "сожителей": с учетом возраста, пола, характера, хобби, вредных привычек и социального положения", пишет газета. "Совместная аренда жилья давно распространена на Западе, - говорит Иван Масянин, один из владельцев сайта по "поиску" квартирантов. - И термин такой есть: руммейт (от английского roommate - сосед по комнате). Например, даже конгрессмены, приезжая в Вашингтон на заседания конгресса США, используют совместную аренду. Правда, не квартир, а больших особняков. И в Москве из-за высокой стоимости аренды услуга поиска компаньонов становится все более востребованной", ссылаются "Известия" на мнение специалиста. "Впрочем, в создании "новых коммуналок" участвуют и городские власти. В редакцию "Известий" обратился москвич Сергей Котельников. До весны 2008-го он вместе с бывшей женой и тещей проживал в двухкомнатной неприватизированной квартире в районе Водного стадиона. В прошлом году, когда его "хрущоба" попала в программу сноса, в окружном жилищном управлении Котельникову вместе с его бывшей женой (с которой он официально разведен с 2003 года) и бывшей тещей предложили переселиться в новую "двушку". Переселенцы настаивали на том, что по закону им, как двум разным семьям, положены две однокомнатные. Тогда префектура САО подала на них в суд. Причем, как выяснилось уже из формулировки искового заявления, чиновники настаивали на том, что Котельников должен признать бывшую жену и тещу членами своей семьи... Адвокат, которого пришлось ему нанять, пояснил мужчине, что никто не может заставить его признать бывшую родню своей семьей. Можно, конечно, заставить его и бывшую жену заключить отдельные договоры социального найма на квартиру. Но тогда на одно жилье придется два договора социального найма. Значит, получится коммуналка. Котельников намерен судиться дальше".
Снизятся ли цены на недвижимость вследствие лихорадки на фондовых рынках? Этот вопрос задает "Коммерсантъ" в приложении от 18 сентября. "Начиная с августовского кризиса 1998 года цены на жилье в Москве никогда не падали. Все, казалось бы, подкрепленные реальными экономическими фактами прогнозы о возможном кризисе на рынке недвижимости оказывались несбыточными. Вопреки всем законам экономики стоимость квадратного метра в столице преодолевала один психологический рубеж за другим. Еще недавно даже самые смелые аналитики вряд ли могли предложить, что всего в течение нескольких месяцев его стоимость поднимется сначала до двух с половиной, потом до трех, до четырех тысяч и, наконец, до шести и более тысяч долларов... Многие аналитики склонны считать, что, становясь по уровню своего экономического развития в один ряд со столицами крупнейших европейских стран, Москва вскоре догонит их и по уровню цен на недвижимость. По их мнению, средняя цена $6 тыс. за квадратный метр - это далеко не предел для Москвы", отмечает "Ъ". Примерно половина квартир сегодня покупается в инвестиционных целях, ссылается газета на мнение аналитиков. "Динамика роста реальных доходов основных конечных покупателей столичной недвижимости сильно отстала от динамики повышения цены квадратного метра. Каждые дополнительные 10%, прибавленные к стоимости московского "квадрата", сокращали круг его возможных покупателей по крайней мере на треть! Соответственно, по законам геометрической прогрессии при росте цен на 40% количество граждан, способных купить квартиру в столице для того, чтобы в ней жить, уменьшилось примерно в пять раз. Такую ситуацию не смогла исправить даже активно развивающаяся ипотека. В результате многие потенциальные покупатели недвижимости, не видя перспектив улучшить свои жилищные условия в столице, либо приобрели ее в Московской области, либо сделали другие крупные покупки... Оставшись без значительной части реальных покупателей, московский рынок жилой недвижимости стал развиваться исключительно по инвестиционным, биржевым законам, то есть в виртуально-информационном пространстве. В мировой практике такие ситуации хорошо известны", пишет газета, приводя в материале соответствующие примеры. "Так все-таки как же будут вести себя дальше цены на столичном рынке недвижимости? Ответ на этот вопрос неоднозначен. А вот что будет потом? Повторится ли в Москве ситуация, которая была когда-то на рынке недвижимости Японии и сейчас происходит в США, или, может быть, столичный рынок жилья будет развиваться по своим, неведомым экономической теории законам? Ясно одно: точка насыщения где-то рядом", заключает "Ъ".
Коммерческая недвижимость
"На прошлой неделе завершилась модернизация Курского вокзала", сообщает "Российская газета" в номере от 15 сентября. "Первое, что отмечали пассажиры, входя в вокзал, это то, каким он стал светлым. Целых 65 пар прожекторов появилось под потолком... Еще 140 прожекторов освещают фасад здания. А пешеходную зону вместо старых разбитых и перегоревших светильников вырвали их тьмы изящные итальянские фонари с элегантно изогнутыми консолями. Свет озарил и подземные переходы к поездам. Их выложили светлой плиткой.... В подвальную часть и в залы ожидания второго яруса ведут не только отремонтированные эскалаторы, но и два больших стеклянных лифта. Появился роскошный VIP-зал. Как и во всех остальных залах ожидания, в нем восстановили историческую лепнину, повесили красивые люстры и поставили удобные антивандальные кресла", красочно описывает газета результаты ремонтных работ. "Чтобы придать вокзалу современный респектабельный вид, Курскому потребовалось всего несколько лет работы и примерно 30 миллионов долларов. Причем деньги эти выложили и не столица, и не железнодорожники, а девелоперская компания MIRAX, которая надеется окупить проект за три с половиной года... Впрочем, как выяснилось, нынешнее обновление Курского вокзала - лишь первый этап... полная реконструкция с превращением его в многофункциональный транспортный комплекс, где найдется место и торговым точкам, и объектам культуры, еще впереди. Проект ее пока находится в стадии разработки, а инвесторы, готовые побороться за право его реализации, уже стоят в очередь".
"Вопросы парковки и такси обсуждаются с городскими властями и будут решены в ближайшее время, - рассказал в среду "Известиям" глава дирекции железнодорожных вокзалов РЖД Сергей Абрамов", пишут "Известия" в номере от 11 сентября. "Курский - первое детище его программы по преобразованию столичных вокзалов. Для этого были наняты строительная компания "Миракс Групп" и "Дойче Бан" (немецкие железные дороги). Последние просчитали пассажиропотоки, разработали системы указателей, видеонаблюдения и безопасности. Видеокамер очень много, в том числе и над урнами. Багаж, сдаваемый в камеру хранения, просвечивают, как в аэропорту. Вокзал похож на лучшие аэропорты и по новеньким багажным тележкам, так что на носильщиках теперь можно сэкономить - Сергей Абрамов говорит, что пользование тележками будет бесплатным".
Дорожное строительство
"С пробками сталкиваются все крупные города мира. Способы борьбы с транспортными проблемами предлагаются разные. В Москве сегодня разработан комплексный подход к решению транспортного вопроса. Суть его состоит в том, чтобы задействовать все имеющиеся ресурсы и технологии для создания самой современной дорожно-транспортной системы в Москве. Такой комплексный подход позволяет надеяться, что транспортная ситуация в столице может быть существенно улучшена", пишет "Московская правда" в номере от 15 сентября. "Речь идет не только о строительстве магистралей, но и о развитии системы общественного транспорта, о грамотном планировании системы грузоперевозок, о строительстве парковок. Серьезность намерений руководства недвусмысленно подтверждает тот факт, что транспортные расходы горбюджета по сравнению с прошлым годом возросли на целых 40%. В этом году объемы финансирования дорожного строительства вплотную приблизились к финансированию строительства жилья: расходы на транспорт составляют 99,6 млрд. руб., на жилье - 100 млрд... Более 300 млрд. руб. власти планируют потратить на Четвертое транспортное кольцо, реконструкцию Варшавского шоссе от МКАД до Щербинки, строительство магистрали Вешняки - Люберцы и другие автотрассы, пролегающие фактически за пределами границ города. Более того, Юрий Лужков заявил, что на 300 млрд. руб. не остановится и на ближайшем заседании коллегии Минтранса поставит вопрос об увеличении финансирования строительства дорог в Москве и области из федерального бюджета... Существуют проекты строительства дублеров Кутузовского и Ленинградского проспектов, уже началось строительство Четвертого транспортного кольца. Реконструкция вылетных магистралей уже принесла свои плоды - достаточно посмотреть на Большую Ленинградку и Звенигородское шоссе... Для разгрузки центра также предусмотрен план строительства хордовых трасс, которые соединят западные и восточные части города. Хорд будет две - Северная и Южная. Северная будет пролегать с северо-запада на юго-восток по направлению к Москве-реке. Она начнется от Бусиновской эстакады, пройдет вдоль Октябрьской железной дороги, через Фестивальную улицу, Ленинградское шоссе, улицу Академика Королева, по проспекту Буденного и выйдет на МКАД - Ногинск с обходом Ногинска. Вторая - Южная рокада - соединит Рублевское и Братеевское шоссе, улицу Лобачевского и выйдет в восточную часть города".
"Мэр Москвы подписал постановление о сносе ряда объектов при реконструкции Варшавского шоссе. В список сносимых объектов попали несколько десятков жилых домов и пост ГИБДД. Будут снесены частные дома на Синельниковской и Первой Белогорской улицах, на Варшавском шоссе, а также в деревнях Захарьинские дворики, Захарьино", сообщают "Новые Известия" в номере от 18 сентября. "Работы ведутся на участке от МКАД до поселка Щербинка. После реконструкции трасса должна стать четырехполосной в обоих направлениях. Городские власти уверяют, что эти меры помогут улучшить транспортное обслуживание жителей Щербинки, где возводится жилье для очередников. На Варшавском шоссе завершаются работы по расширению этой магистрали на участке от МКАД до Щербинки до четырех полос в каждом направлении, строительству двух новых транспортных развязок, пяти подземных пешеходных переходов и автомобильного тоннеля. Одно лишь расширение шоссе было бы неэффективно - трасса проходит в тоннеле под Курским направлением железной дороги. Получается "бутылочное горлышко". Чтобы решить эту проблему, строят новый 8-полосный тоннель. Кстати, при строительстве старого тоннеля Варшавка дала небольшой крюк - теперь дорогу выпрямляют. Работы на Варшавке - часть программы опережающего роста инфраструктуры в новом районе Щербинка", поясняет газета.
Еще одно шоссе - Щелковское - обзаведется дорогой-дублером, сообщает "Московский Комсомолец" в номере от 16 сентября. "Новая трасса начнется у МКАД, пройдет через промзону и соединится с будущим Четвертым кольцом, образовав грандиозный транспортный узел. При его проектировании архитекторы учли все современные требования и тенденции. Здесь появится огромная развязка, 9-этажная парковка, 14-этажный мотель и новый автовокзал... Специалисты решили рассмотреть возможность продления 2-го Иртышского проезда в качестве трассы, дублирующей шоссе. Помимо разгрузки района реконструкция 2-го Иртышского удачно легла в концепцию строительства Четвертого транспортного кольца, которое началось именно с Восточного округа. Плюс к тому власти давно запланировали перенос автовокзала от станции метро "Щелковская" к "Черкизовской". Поэтому необходимо было поблизости подобрать площадку для отстоя автобусов... По проекту 2-й Иртышский проезд расширяется до четырех полос и продлевается с обеих сторон: до Четвертого кольца и до МКАД. В первую очередь это будет дорога для междугородных автобусов... Мосинжпроект сделал проект автовокзала, который расположится над Четвертым кольцом, - с разворотными площадками, с высадкой-посадкой пассажиров. Здание автовокзала накрывает не только кольцо, но и всю развязку, которая проходит под ним. Рядом будет выситься еще одно сооружение, в котором расположится стоянка для 182 автобусов, 14-этажный мотель для их водителей, а также парковка на 8 этажах для 2008 машин (не иначе в честь года создания проекта). Утром и днем ее планируется использовать в качестве перехватывающей, а ночью - как гараж для машин местных жителей. Архитекторы запланировали строительство невероятно сложных съездов и высотных эстакад. Например, междугородные автобусы будут ездить по эстакадам, соединяющим автовокзал со стоянкой, на высоте 18 метров".
Реставрация и разрушение памятников архитектуры
"Восстановление легендарного московского памятника архитектуры - Путевого дворца близится к концу", сообщают "Новые Известия" в номере от 16 сентября. "К Дню города были закончены все строительные работы, запланированные в рамках реконструкции. Благоустройство же территории вокруг дворца продолжится до конца года. После сдачи проекта Путевой дворец обретет новый статус. Он станет Домом приемов правительства Москвы", пишет газета. "Реконструкция началась в 1998 году и заняла 10 лет. Столичные власти отмечают: работы шли медленно именно потому, что реставраторы пытались сохранить как можно больше деталей старого Путевого дворца. Речь идет не только об архитектуре памятника, но и о декоре его интерьеров... После завершения реконструкции Путевой дворец обретет новую жизнь. Он станет Домом приемов правительства Москвы, где смогут останавливаться важные гости столицы. Планируется разместить восемь гостиничных номеров в центральном здании и по двадцать - во флигелях. Первый этаж будет открыт для доступа посетителей. Здесь разместятся помещения для приемов, выставки, информационный блок, а также музей строительства и реконструкции комплекса. Также будут развернуты постоянно действующие экспозиции "Историческая символика города Москвы", "История Петровского Путевого дворца", "Российские императоры в Петровском Путевом дворце". Остается надеяться, что судьбу московского дворца повторят и другие императорские путевые дворцы, разбросанные на всей России".
Финансовый кризис сказался на рынке недвижимости
"Кризис дошел до рынка недвижимости", констатирует "Коммерсантъ" в номере от 18 сентября. "Российские девелоперы начали в массовом порядке отказываться от проектов: в ближайший год Mirax Group обещает не начинать ни одной стройки и не приобретать новых площадок, "Система-Галс" - распродать четверть своего девелоперского портфеля... а "Интеко" проведет ревизию своих проектов. Теперь эксперты ожидают коррекции цен на самом рынке недвижимости, а также ухудшения ситуации в смежных с девелопментом бизнесах: производители цемента ждут оплаты за отгруженный товар уже больше месяца, хотя еще до лета работали по предоплате. "В ближайший год мы не начнем строительства ни одного нового объекта, не оформим ни одного кредита и не будем покупать новые проекты",- заявил вчера на пресс-конференции председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский. По словам господина Полонского, если через год ситуация на рынке не улучшится, корпорация может выйти из ряда проектов, в частности по комплексной застройке территорий в районе Бибирево-Бескудниково, занимаемых ЛЭП (строительство более 2,39 млн кв. м жилья и офисов, реализуется вместе с "Интеко"). Инвестиции оцениваются в $6 млрд. Среди еще не начатых строек Mirax Group - реорганизация киевского направления Московской железной дороги (2,87 млн кв. м, инвестиции - $4,2 млрд), комплекс Казакова (580 тыс. кв. м, $2 млрд), жилой район Мякинино (280 тыс. кв. м, $1,7 млрд)... "Сейчас получить проектное финансирование практически невозможно, даже если ты крупная компания. Из-за этого в 2008 году мы не приступили к строительству трех объектов общей площадью 300 тыс. кв. м в Москве и регионах",- сетует гендиректор "Комстрина" и председатель совета директоров "Сухоложскцемента" Максим Сотников... Подорожание кредитов уже отразилось на показателях ввода в эксплуатацию новых площадей. До июня московские девелоперы планировали построить 1,1 млн кв. м складов, фактически сдали 315 тыс. кв. м торговой недвижимости - 690 тыс. кв. м возвели и запустили всего 84 тыс. кв. м, отмечает партнер Knight Frank Андрей Петров", пишет газета.
"Кризис на мировых рынках вынудил девелоперские компании пересмотреть свои планы. Корпорация Mirax Group решила отложить как минимум на год реализацию проектов, находящихся на начальных стадиях, - в сумме будет заморожено 10 млн кв. м. Хотя проблемы испытывают большинство девелоперских компаний, официально признает трудности пока только Mirax", продолжает тему "РБК daily" в номере от 18 сентября. "Заморозка коснется и перспективного проекта по обустройству ЛЭП. Напомним, этим проектом корпорация занимается совместно с "Интеко". Пилотный проект стоимостью 6 млрд долл. планировалось реализовать в районе Бибирева - Бескудникова на территории 150 га. Также на стадии разработки схемы планирования находятся три участка общей площадью 674,3 га. "Если рынок не восстановится, мы в проекте участвовать вообще не будем", - подчеркнул вчера г-н Полонский. По словам вице-президента "Интеко" Олега Солощанского, Mirax Group пока не обсуждала с компанией возможности выхода из проекта ЛЭП, поэтому комментировать вопрос рано".
"По прогнозам Полонского, стабилизация рынка может наступить через год. Если прогноз не сбудется, могут быть приняты и более радикальные решения", продолжает тему "Газета" в номере от 18 сентября. ""Я вообще с легкостью откажусь от девелоперского бизнеса, если он будет с коммерческой точки зрения неинтересен", - признался глава Mirax. Впрочем, заморозка инвестпроектов, по словам членов совета директоров Mirax, не помешает вести проектные работы, которые не требуют больших вложений. По словам председателя правления корпорации Алексея Куницына, работы на строящихся объектах хватит до 2012 года. По словам предправления, темп продаж квартир в связи с кризисными явлениями в компании не снизился. Прогнозов по ценам на продающиеся квартиры руководство компании не дало".
Вероника Шарова