Москва, 20 января, 2009, 10:31 — ИА Регнум.

Динамика цен на рынке недвижимости Москвы

"Итоги 2008 года для операторов московского рынка жилья оказались не такими пессимистичными, как ожидали риэлтеры", отмечает "Коммерсантъ" в номере от 12 января. "По их данным, квартиры в уже построенных домах за год подорожали примерно на треть. Впрочем, до лета 2009 года жилье в столице подешевеет, считают они, в отдельных случаях даже на 50%. Нынешний кризис может привести к рекордному сокращению цен. Для сравнения: в 1998-м квартиры в пределах МКАД потеряли в стоимости всего 35%. По итогам прошлого года стоимость квартир в московских новостройках увеличилась в среднем на 17%, до 121 тыс. руб., на вторичном рынке - на 40%, до 169 тыс. руб. за кв. м, говорится в отчете МИАНа. По словам директора по маркетингу МИАНа Алексея Кудрявцева, больше всего подорожало жилье на вторичном рынке: в сегменте эконом-класса - на 39%, до 182 тыс. руб., в бизнес-классе - на 29%, до 239 тыс. руб., в сегменте элитных квартир - на 28%, до 418 тыс. руб. за кв. м. Аналогичный рост цен на столичном рынке жилья по итогам 2008 года зафиксировал и аналитический центр GEDAnalytics. Свои данные приводит "Инком-недвижимость", согласно которым цены на уже построенные квартиры за год выросли на 28-30%, до 212 тыс. руб. за кв. м.Руководитель аналитического центра IRN.Ru Олег Репченко считает подсчеты своих коллег некорректными. "В реальности по итогам четвертого квартала цены снизились в среднем на 25%... По подсчетам господина Репченко, по итогам девяти месяцев (сентябрь 2008 года - июнь 2009 года) цены на жилье могут снизиться на 50%, в то время как по итогам дефолта 1998 года московские квартиры потеряли в цене всего 35%", приводит газета мнение эксперта."Рынок московской недвижимости впал в анабиоз - сделок на нем почти нет. И чем глубже это состояние, тем больше вокруг него шума и треска сломанных копий. Гремят прогнозы один другого страшнее, продавцы оглашают скидки, акции, спецпредложения", пишут "Известия" в номере от 15 января. "Аккурат под праздники Центр макроэкономических исследований Сбербанка опубликовал прогноз на 2009 год. Сопоставив множество факторов - замедление темпа роста ВВП, снижение реальных доходов населения, инфляция, девальвация рубля к доллару и т.д., - аналитики из банка получили мрачные цифры: к концу 2009 года новостройки подешевеют в долларах почти на 60%, остальные квартиры - на 50% с небольшим... профессор РЭА им. Плеханова, сертифицированный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник также дал близкий прогноз - падение на 40-45% в долларах. Причем к середине года. Он привязывает динамику цен на столичную недвижимость к ценам на нефть и динамике реальных доходов населения... Не стоит забывать, что рынок недвижимости неоднороден. Раньше других достигнет дна и пойдет наверх самое ликвидное жилье - типовые квартиры. Земельные участки, элитное жилье пройдет тот же путь в замедленном темпе. Есть даже мнение, что рынок земли "просядет" на несколько лет", отмечает газета.

Прогнозы экспертов вызвали немалое беспокойство у столичных властей. "На прошедшем вчера заседании московского правительства первый заместитель мэра Владимир Ресин назвал возможное удешевление обманом и дезинформацией. Мэр Москвы Юрий Лужков добавляет, что подобная "ложная информация" может привести к обвалу рынка недвижимости", пишет "РБК daily" в номере от 14 января. "Начиная с осени аналитики прогнозировали, что застройщикам придется снижать цены... Чиновники утверждают, что подобные прогнозы зря обнадеживают покупателей, тогда как жилые "квадраты" дешеветь не будут. По словам г-на Лужкова, эта информация "как бы приглашает потенциальных покупателей жилья подождать с покупкой жилья, а также не входить в ипотеку". "Это означает обвал всего стройкомплекса города", - считает он. Владимир Ресин признает, что уже сейчас на московском строительном рынке наблюдается стагнация. Сами застройщики говорят о значительном падении спроса, одной из причин которого являются ожидания дальнейшего снижения цен... Власти Москвы намерены помочь стагнирующему рынку... город планирует обратиться к правительству России с просьбой разрешить Москве вкладывать бюджетные деньги в недострой. По какой схеме планируется работать с девелоперами, которые не в силах закончить дома самостоятельно, чиновники не говорят. Участники рынка не сомневаются, что деньги обойдутся компаниям "дорого"", пишет газета.

Немалое число публикаций в прессе вызвали обвинения со стороны столичных властей в том, что в стагнации рынка жилья виноваты... журналисты. "Власти не видят предпосылок для уменьшения стоимости московского "квадрата", а в стагнации рынка недвижимости обвинили СМИ", пишут "Новые Известия" в номере от 14 января. Правда, спад цен на жилье уже длительное время прогнозируют не только коммерческие аналитики, но и серьезные экономисты, и девелоперы... Юрий Лужков заявил во вторник: "Как бы мы ни хотели снижения цен на недвижимость, нужно смотреть правде и реалиям в лицо. Сейчас это невозможно". Мэр также заявил, что и социальное, а не только коммерческое жилье сейчас не может подешеветь... Заявление столичных чиновников коренным образом отличается от прогнозов многих экономистов, строителей и экспертов рынка недвижимости. Любопытно, что самый "жесткий" прогноз обвала цен сделали эксперты-экономисты Сбербанка. По сценарию, при котором инфляция в стране сформируется на уровне 11%, а доллар будет стоить 30 руб., "первичка" подешевеет на 34% в рублях и 46% в валюте, а "вторичка" - на 23 и 37% соответственно... В Ассоциации строителей России (АСР) делают более "спокойные" прогнозы обвала цен - 20-25% в среднем по стране. Так что, журналисты тут, в общем-то, ни при чем", подчеркивает газета.

"Мэр Москвы Юрий Лужков назвал сообщения в СМИ о возможном обвале цен на рынке столичного жилья дезинформацией. А попутно обвинил журналистов в стагнации на рынке недвижимости. Мол, СМИ написали о возможном падении цен на квартиры в два раза, и из-за этого покупатели не спешат выкладывать деньги: ждут. А раз товар не продается, производство его сокращается. Так что козни журналистов могут привести не только к убыткам стройкомплекса сейчас, но и сказаться на объемах ввода жилья в будущем", продолжает тему "Газета" в номере от 14 января. "Сначала по поводу СМИ высказался на заседании правительства первый заместитель мэра Юрий Росляк. "В ряде газет начала появляться популистская информация, что через некоторое время цены на жилье в Москве упадут в два раза", - сказал он. К оценке Росляка присоединился главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, назвавший подобные сообщения несоответствующими действительности. А руководитель комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы Владимир Ресин связал настоящее и будущее. Он заявил, что весь проект размещения строительства в 2011-2015 годах может не состояться из-за нынешнего обмана со стороны газет и журналов, тиражирующих слухи о падении цен на социальное и коммерческое жилье на 50%... Под конец заседания уже сам Юрий Лужков повторил слова своих подчиненных и назвал информацию о падении цен ложью. Все четверо высокопоставленных ораторов при этом согласились, что именно кампания в СМИ, а не экономические факторы обусловили стагнацию рынка недвижимости в столице".

"Впрочем, "экстремальные" прогнозы по поводу грядущего снижения цен в реальности выглядят не столь экстремально", уточняет "Время новостей" в номере от 14 января. Накануне СМИ процитировали известного аналитика рынка недвижимости Олега Репченко, из прогноза которого якобы и следовало, что столичная недвижимость может упасть в цене еще на 50%. Однако уточнение этой цифры у самого автора прогноза показало, что она включает в себя и уже состоявшееся падение цен, начиная с их пиковых значений прошлого года... Следует добавить, что значительное снижение цен на недвижимость предсказывал далеко не только г-н Репченко. Девелоперы же - по понятным причинам - убеждали покупателей, что снижения не будет или оно окажется минимальным. Теперь к этой рекламной кампании активно подключились и отцы города. Странно лишь то, что их возмущенных голосов практически не было слышно в период, когда цены на недвижимость росли на 50-80% в год. Теперь рынок расплачивается за тот спекулятивный рост. И есть надежда, что приобретет более цивилизованный вид, превратившись наконец из рынка монопольных продавцов в рынок массовых покупателей. И если для этого себестоимости, прибылям и откатам придется еще упасть, а творцам прежнего рынка - покинуть его, то тогда глубокий кризис принесет долгожданное оздоровление той отрасли, которую никакими иными способами оздоровить было уже невозможно".

Строительство жилья и жилищная политика Москвы

"Юрий Лужков на сегодняшнем заседании правительства города отправил на доработку проект размещения жилищного и других видов строительства в городе на период 2011-2015 годов, чтобы все префекты административных округов смогли просмотреть и утвердить объемы строительства в своих округах", пишет "Вечерняя Москва" в номере от 13 января. ""В документе обязательно должно быть отражены и проработаны вопросы согласования с префектами по объемам строительства, так как они должны просмотреть по своим округам все предусмотренные нормы строительства не только жилья, но и других социально значимых объектов", - сказал Лужков. В частности, он отметил, что одним из проблемных при рассмотрении этого проекта стал Зеленоградский округ, где изначально предусматривались практически все свободные территории после расселения жителей пятиэтажек, передать под городские нужды. С резкой критикой таких намерений выступил префект этого округа, который обосновал данное решение тем, что при передаче земель под городские программы в Зеленограде не останется территорий для развития технопарков, промышленно-научного потенциала округа, а следовательно вопрос трудоустройства горожан станет остро и еще большему количеству народа придется в условиях транспортной нестабильности ездить на работу в Москву", отмечает "Вечерка".

"Планы развития столицы пересматривают в авральном режиме", в свою очередь, сообщают "Известия" в номере от 14 января. "Обычно городские чиновники степенно докладывают и вяло обсуждают заявленные... Но во вторник столоначальники дуэлировали всерьез. Обсуждался важнейший документ - проект размещения жилищного и других видов строительства в городе Москве на 2011-2015 годы. Это про жилье и офисы, транспорт и коммуникации, больницы и школы. Но на дворе кризис. Главный локомотив столичной экономики - стройбизнес - стоит, рубль падает, казна оскудевает. Пришло время драться за каждую копейку... члены правительства углубились в скрупулезный подсчет выгод и убытков представленного проекта... Больше всего претензий накопилось у префектов. Глава префектуры ВАО Николай Евтихиев оскорбился дискриминацией востока. По планам градостроителей жителям Семеновки и Преображенки почему-то полагается в полтора раза меньше детсадов, школ, спортсооружений, чем москвичам других территорий. Префект Зеленограда Анатолий Смирнов - неслыханное дело! - вообще отказался согласовывать документ. Вопреки прежним замыслам в городе-спутнике планируется строить не технопарки для трудоустройства зеленоградцев, многие из которых вынуждены ездить в Москву, а жилье для очередников-"москвичей". Как это скажется на трафике печально известного Ленинградского шоссе, понятно", пишет газета. "В итоге проект размещения жилищного и других видов строительства на 2011-2015 гг. во вторник не "подмахнули". Отправили на переработку до конца февраля. А там примут без обсуждения, уже решили. Потому что этот документ - основа будущего плана реализации Генплана, который надо утвердить к 2010 году. Иначе вообще ничего строить будет нельзя".

"Земля под застройку в Москве закончится в 2015 году. При этом, как утверждает Юрий Лужков, строителям "уверенной работы хватит на ближайшие 25 лет"", сообщает "Вечерняя Москва" в номере от 15 января. "Условие этой задачки сходится с ответом только в том случае, если новое жилье будут строить преимущественно на месте снесенных домов. Уже завершается снос физически устаревших "хрущевок" 1955-1960 годов. Однако в столице остается 500 пятиэтажных кварталов, из которых только каждая десятая постройка относится к так называемой сносимой серии... столичные власти намерены с 2011 по 2015 год сравнять с землей не только оставшиеся "хрущевки", но и пятиэтажки так называемых несносимых серий. Такие дома иногда реконструируют и надстраивают. Но теперь их предписано считать морально устаревшими. И предоставить самим москвичам решать - сносить их дом или нет", пишет газета. "Однако уже сейчас есть сведения, что в ЦАО больше всего нового жилья на месте снесенных домов до 2015 года построят в Пресненском и Таганском районах. В САО наиболее масштабное строительство предполагается в Тимирязевском и Головинском районах. В СВАО - в Бабушкинском районе. На востоке столицы строительного бума следует ждать жителям Северного Измайлова, Измайлова и Новогиреева. В ЮВАО наибольшей реконструкции подвергнутся Кузьминки, а на юге - Царицыно. В ЮЗАО больше всего преобразятся Зюзино, Коньково и Черемушки. А в ЗАО - Очаково-Матвеевское и Можайский район. В СЗАО больше всего нового жилья построят в Южном и Северном Тушине, а также в Хорошево-Мневниках. Всего на месте морально устаревших пятиэтажек появятся более 16 млн кв. м новых квартир для москвичей".

"Сегодня на заседании столичного правительства будут обсуждать план жилищного и других видов строительства на период 2011-2015 годов", на ту же тему пишет "Газета" в номере от 13 января. "Согласно документу, копия которого имеется в распоряжении "Газеты", за это время в городе построят 31,8 млн кв. м жилья, то есть ежегодный ввод жилых площадей должен быть заметно выше нынешних 5 млн кв. м в год. Свободных площадок под застройку в Москве, как известно, все меньше и меньше. Так что землю для реализации этих наполеоновских строительных планов планируют получить из трех источников: сноса пятиэтажек, реорганизации промзон и других неэффективно использующихся территорий, а также застройки подмосковных деревень. При этом к интенсивному строительному освоению должны уже готовиться жители районов, застроенных пятиэтажками, ранее не попавшими в так называемый список сносимых серий. За счет сноса таких домов власти намерены освободить место под постройку более половины из запланированного объема новостроек", констатирует газета. "Несмотря на то что чиновники обещают учитывать мнения жильцов при сносе несносимых серий пятиэтажек, новое строительство в районах такой застройки уже распланировано с точностью до 1 тысячи кв. м. Сносить морально устаревшие здания будут повсюду, соответственно чем больше в районе пятиэтажек, тем более масштабной реконструкции стоит ждать его жителям. Даже в пределах Садового кольца будут построены новые жилые дома за счет сноса общей площадью 161 тысяча кв. м... Всего на месте снесенных морально устаревших пятиэтажек появится 16,1 млн. кв. м нового жилья. Таким образом, город выбрал удобный для жильцов, но заметно более дорогой способ решения проблем старого жилого фонда: снос вместо реконструкции".

Коммерческое строительство

"В ближайшие три года на месте обрушившегося аквапарка "Трансвааль парк" будет построен спортивно-оздоровительный комплекс", сообщает "Вечерняя Москва" в номере от 13 января. "По информации городской администрации, в I квартале этого года будет разработана проектная документация на строительство многофункционального спортивно-оздоровительного комплекса семейного отдыха и реабилитации здоровья. Для строительства этого объекта на улице Голубинской выделен участок площадью 3,75 га. Максимальная общая площадь комплекса составит более 50 тыс. кв. метров. Комплекс будет состоять из четырех корпусов. Комплекс будет обеспечен паркингом на 474 мест".

"После трагедии, произошедшей 14 февраля 2004 года, первым решением властей было построить часовню, дабы увековечить память жертв катастрофы", в свою очередь, напоминает "Газета" в номере от 12 января. "Впрочем, встал вопрос: что делать с оставшимися помещениями, с землей, со сложной техникой по подготовке воды? Власти пообещали, что на этом месте не будет ничего развлекательного. В результате и возникла довольно расплывчатая концепция строительства спортивно-оздоровительного комплекса для семейного отдыха с бассейнами и часовней... Изначально предполагалось, что новый комплекс на месте "Трансвааля" поучаствует в реализации городских программ гостиничного и гаражного строительства: было запланировано возведение гостиницы и автостоянки на 1,24 тысячи машино-мест. Однако согласно постановлению московского правительства от 30 декабря 2008 года никакой гостиницы не будет, а число парковочных мест сокращено до 474... Новое строительство вскоре начнется, а между тем в судах до сих пор находятся дела пострадавших в "Трансваале"", констатирует "Газета".

"Потенциальные арендаторы больше не рвутся снимать престижные офисы в пределах московского Бульварного кольца и в ММДЦ "Москва-Сити"", пишет о проблемах офисного строительства "Коммерсантъ" в номере от 14 января. "По итогам 2008 года здесь пустовало 500 тыс. кв. м офисов, что составляет 22,5% всех действующих в этих районах бизнес-центров. Такого количества свободных офисных площадей в Москве не наблюдалось за всю современную историю рынка недвижимости. По итогам прошлого года самый высокий уровень вакантных площадей (22,5%) был зафиксирован в бизнес-центрах класса А в самых престижных районах столицы - в "Москва-Сити" и в пределах Бульварного кольца, говорится в обнародованном вчера отчете Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&WS&R). Общая площадь пустующих бизнес-центров в этих районах достигла 500 тыс. кв. м, из которых около 100 тыс. кв. м приходится на "Москва-Сити", говорит аналитик отдела исследований офисной недвижимости C&WS&R Лада Белайчук. По ее словам, в целом по Москве в конце прошлого года пустовало 15-17% бизнес-центров общей площадью почти 1,4 млн кв. м. Управляющий партнер консалтинговой компании "Новое качество" Михаил Гец более оптимистичен: по его подсчетам, уровень вакантных площадей в уже действующих бизнес-центрах достигает 10%. Однако, оговаривается он, из-за кризиса в объектах, уже готовых к сдаче, пустующей может оказаться половина площадей. Такого огромного уровня вакантных площадей не было за всю историю существования столичного рынка офисной недвижимости... Чтобы заполнить арендаторами пустующие площади, собственникам строящихся и уже действующих небоскребов в "Москва-Сити" придется пойти на уступки, уверены эксперты", констатирует "Ъ".