Недвижимость в Прибалтике: Центр Таллина скупают россияне, пикирование цен в Риге и район на свалке в Вильнюсе

Если в 2003-2004 годах, накануне и сразу после вступления стран Прибалтики в Евросоюз, специалисты-строители, да и обычные работяги потянулись стройными рядами за хорошей жизнью в страны Евросоюза, преимущественно в Англию, где практически на каждой стройке можно было встретить латыша или литовца, реже эстонца, то в сытые 2006 и 2007 годы этот же ручеёк потёк в обратном направлении. В Прибалтике появилась острая нехватка строителей, и даже простой разнорабочий стал цениться на вес золота. Причиной тому стал мощный строительный бум во всех трёх странах, который спровоцировали шведские банки, раздавая населению кредиты налево и направо. Спальные районы и коттеджные посёлки росли как на дрожжах, а население, не особенно заботясь о будущем, массово влезало в долги на всю жизнь. С кризисом этот "пузырь" громко лопнул, а цены рухнули.

Корреспонденты ИА REGNUM в Эстонии, Латвии и Литве продолжают сравнивать страны Прибалтики по различным категориям. Сегодня, 24 июня, публикуем материал о положении и этапах развития цен на недвижимое имущество в странах Прибалтики.

Эстония

Приобрести жилую недвижимость в Эстонии может буквально любой - законодательство не вводит специальных ограничений по гражданству или форме собственности будущего владельца недвижимости. Естественно, есть определенные ограничения по жилой собственности в приграничных и особых районах или поблизости от стратегических объектов, например, посольства США, но они вполне сносные и не касаются абсолютного большинства выставляемой на продажу жилой недвижимости.

Так как иностранцы в большинстве своем куда богаче и обеспеченнее эстонцев, эстонские фирмы недвижимости и весь сектор экономики кровно заинтересованы в подобном либерализме. Среди иностранцев подавляющее большинство покупателей - это финны и шведы, предпочитающие покупать летние домики под Таллином и в "летней столице Эстонии" Пярну, однако "самую сладкую" по марже часть покупок осуществляют россияне или русскоязычные граждане Евросоюза и СНГ, которые просто обожают скупать эксклюзивную недвижимость в Старом Таллине. Балтийская ностальгия бывших сограждан по СССР продолжает приносить свои плоды. В Эстонии существуют десятки фирм, которые обслуживают исключительно интересы таких лиц в вопросе покупки жилой недвижимости, а затем обслуживают эту недвижимость, большую часть года стоящую пустой. Немаловажное дополнение к теме покупки иностранцами крупной жилой недвижимости в Эстонии: именно через покупку недвижимости чаще всего происходит последующая вербовка российских граждан эстонскими спецслужбами. Так, по данным управления ФСБ по Псковской области, в последние годы такая вербовка была зафиксирована в десятках случаях, эстонские вербовщики шантажировали российских обладателей недвижимости в Эстонии "законодательными проблемами", "материальными потерями" и "черным списком Шенгена" в случае отказа от сотрудничества.

Но вернемся к вопросу недвижимости в Эстонии. В последние четыре года из-за заметного снижения внутреннего спроса на жилую недвижимость (экономический кризис, приведший к снижению реальных доходов эстоноземельцев, усложнение и удорожание выдачи жилищных кредитов и прочее) на рынке жилой недвижимости царили уныние и скука. Все больше расширялся фонд предлагаемых на продажу домов и квартир, все меньше становился круг покупателей. Как следствие, в 2009 году - первой половине 2010 года цены на жилую недвижимость достигли уровня цен 2003-2005 годов, то есть начала экономического бума. С конца 2010 года ситуация начала выпрямляться, а цена квадратного метра жилья - увеличиваться. Так, средняя цена жилой недвижимости весной нынешнего года вернулась на отметку в 1000 евро. Тем не менее, число предлагаемого на продажу жилья по-прежнему остается высоким: в Таллине выставлены 6673 объекта недвижимости, включая 632 частных дома. Это квартиры и дома в самом разном состоянии и по самым разным ценам. Одно понятно: большинство продавцов уже не надеется "нагреть руки" на высоком спросе "а-ля" период экономического бума 2005-2007 годов, а потому цены на недвижимость в Эстонии сейчас более-менее соответствуют логике существующей ситуации.

Латвия

По оценкам экспертов, в среднесрочной перспективе цены на недвижимость в Латвии будут увеличиваться в пределах 3-4% ежегодно. А стоимость особо удачных жилых объектов премиум-класса, расположенных главным образом в Риге и Юрмале, в 2011 году может вырасти на 15%.

Фактором, позволяющим говорить о том, что рынок недвижимости в Латвии должен, и будет расти, является недостаточная обеспеченность населения жильем. По данным бюро Eurostat, на одного жителя 27 стран ЕС приходится по 1,5 комнаты. То есть среднестатистическая семья европейцев - мать, отец и двое детей - живет в 4-комнатной квартире или в загородном доме. В Бельгии, Нидерландах, Ирландии и на Мальте у одного жителя уже как минимум две комнаты, а в Латвии не всегда есть даже одна комната на человека.

Учитывая инфляцию и посткризисный стабильный рост цен на недвижимость, стоимость жилья на первичном и вторичном рынках в Риге и промышленно развитых латвийских городах может только увеличиваться. Правда, нового бума не случится: рост цен прогнозируется скромный - в пределах 3- 4% в год.

Оживает в Латвии и рынок коммерческих площадей, что связано с ростом объемов экспорта, где в ряде сегментов показатели даже лучше, чем в докризисные годы. Наиболее интенсивно в этом смысле развиваются портовые города - Рига, Вентспилс и Лиепая, а также Елгава и Валмиера. Но при этом Латвия отстает от других стран Евросоюза: так, на одного рижанина в среднем приходится всего 0,5 квадратных метра офисной территории, а говоря о латвийцах в среднем, это уже считанные сантиметры. Показатель Стокгольма и Копенгагена - почти по 6 квадратных метров офисов на одного жителя.

Единственная сфера, в которой за двадцать лет независимости Латвия достигла фантастического успеха, - это квадратура торговых центров на душу населения. Тут с показателем почти в 600 квадратных метров на 1000 резидентов страны и почти в 900 квадратных метров на одну тысячу рижан Латвия соответствует уровню Дании и Германии, а также опережает примерно в четыре раза Бельгию. По прогнозам этот сегмент в ближайшей перспективе останется самым быстрорастущим. Он определен высоким удельным весом расходов потребителей на продукты питания, а также высокой рентабельностью девелоперов торговых центров, окупающих инвестиции в подобные объекты за срок от 4 до 10 лет.

В краткосрочной перспективе Латвия будет основным рынком для скупки недвижимости, принадлежавшей банкротам.

Специалисты характеризуют рост цен в большинстве сегментов рынка недвижимости как незначительный, провоцируемый в основном инфляцией.

Единственный сегмент с хорошим спросом - эксклюзивная, штучная жилая недвижимость. Например, дома или апартаменты на первой линии у взморья. Там уже даже не получается дать покупателям то, что они запрашивают: например, москвичи хотят купить квартиры или дома по соседству, говоря, что они дружат семьями и купили такое жилье и в Ницце, и на Рублево-Успенском шоссе. А в Юрмале, к сожалению, такие объекты уже редкость. Рост цен на недвижимость в сегментах люкс и премиум по сравнению с весной прошлого года уже составляет около 10%.

Прогнозируется, что дома или апартаменты с хорошим расположением в 2012 году будут стоить столько же, сколько в докризисные 2006 или 2007 годы. 10-15% годового роста стоимости элитного жилья в Риге и Юрмале ежегодно в течение пяти лет - это реальность. Другие сегменты рынка пока достаточно пассивны.

Жилье в Старой Риге, в мансарде с видом на красное черепичное море крыш, или в тихом буржуазном центре города, в одном из домов постройки начала прошлого века в стиле ар-нуво с лепными эркерами, геральдическими символами на фасаде и каменными атлантами, подпирающими балкон. Таунхаус, апартаменты или старинный флигель в трех минутах от юрмальского пляжа. Бывшее имение барона или дом где-нибудь в глубинке, подальше от урбанизации. Сегмент премиум-недвижимости Латвии предлагает сотни различных вариантов инвестиций.

Стоимость объектов элитной жилой недвижимости в Латвии, увеличивавшаяся в 2004- 2006 годах, два года назад упала до нижнего предела. Как следствие, такую собственность можно приобрести за 50-60% ее докризисной стоимости. Такого нет ни в Москве, ни в Лондоне. Большинство покупателей интересуется столицей и Юрмалой. Хотя есть нерезиденты, для которых привлекательно поселиться вдали от урбанизации, например, в коттедже в одной из лесных волостей в сотне и более километрах от Риги.

Не основной довод, но очевидный плюс для нерезидентов из третьих стран, вкладывающих в покупку латвийской недвижимости не менее 142,29 тысяч евро (в провинции - 71,14 тысяч), - доступность "инвесторских виз". Получение вида на жительство сроком на 5 лет дает право свободного перемещения по территории стран Шенгенского соглашения. Это право распространяется и на родственников инвестора. Подобного нет, к слову, в Турции и Греции, которые позиционируются как европейские инвестиционные площадки.

Литва

Как и остальные страны Прибалтики, Литва в 2005-2008 году пережила строительный бум, пузырь которого с началом экономического кризиса шумно лопнул. В эти зажиточные годы, когда экономика страны ежегодно била рекорды среднеевропейских показателей, недвижимость во всех городах росла, как грибы после дождя. Строили буквально всё - новые микрорайоны, коттеджи, офисы, виллы и целые поселки. Такой рост спровоцировал мощный приход шведского банковского капитала в страну. Кредиты на жилье выдавались едва ли не всем, а всё, что было необходимо - это придти в банк и показать, что ты имеешь хотя бы мало-мальски достаток. Проценты на такие кредиты по сравнению с той же Россией (а такому принципу выдачи кредитов, стоит отметить, удивлялись жители соседней Калининградской области) были минимальными, а деньги на покупку квартиры выдавали даже без первого взноса.

В итоге цены на саму недвижимость росли как на дрожжах. В какой-то момент цена на квартиру на отшибе Вильнюса стала превышать цену на такую же в центре Праги. Все это рухнуло с началом кризиса. С 2008 года цены на недвижимость упали более чем на 50%. Это породило еще одну проблему. Часть покупателей, которые с кризисом лишились работы, не смогли платить по кредитам. А цена их квартир уменьшилась настолько, что даже если банк за неуплату забирал жилье и продавал его "с молотка", оставшийся на улице человек оставался должен банку кругленькую сумму. Приведем конкретный пример. Под конец 2007 года двухкомнатная квартира с отделкой в новом спальном районе Вильнюса на выезде из города в сторону Риги стоила 305 тысяч литов, или 88,5 тысяч евро. Молодая семья, или один человек, даже не имея первого взноса, но имевший работу со средним по стране достатком, мог спокойно взять кредит на покупку такого жилья сроком на 40 лет. В этом, 2011 году эту же квартиру можно купить за 45-50 тысяч евро, да еще и поторговаться. Причем она будет уже не просто с отделкой, а полностью с мебелью, бытовой техникой - телевизорами, холодильниками, и даже посудомоечной машиной и подогревом пола в ванной комнате, если надо. Предположим, этот покупатель сегодня потерял работу. Банк отберет недвижимость, а бывший хозяин останется ему должен еще как минимум 30-40 тысяч евро, поскольку с 2007 года тело кредита, скорее всего (это зависит от типа кредита) не погашалось, а погашались только проценты.

Подобные ситуации, а их в Литве оказалось немало, спровоцировали местную законодательную власть поднять вопрос о введении физического банкротства. Правда, банки, которые играют заметную роль в жизни страны, активно сопротивляются этому закону, угрожая, что в этом случае в проценты за кредиты вынуждены будут внести сумму за риск, что серьезно увеличит ставки.

Впрочем, вернемся к самим квартирам. Во время строительного бума их в прямом смысле строили где попало и стахановскими темпами. Во многих городах Литвы выросли целые кварталы как жилплощади, так и офисных центров. Доходило даже до скандалов. Еще в 2007 году в распоряжение ИА REGNUM попал доклад в тот момент заместителя директора Геологической службы Литвы Йонаса Саткунаса "Природные, глубинные, земельные и техногенные факторы в строительном бизнесе", который был сделан на частном семинаре для строителей. Согласно этому докладу, в Вильнюсе был построен квартал на земле, которая заражена и непригодна для жизни.

В 1987 году на этом месте, а этот как раз микрорайон на выезде из города, о котором говорилось выше, прекратила свою работу вильнюсская городская свалка. В начале строительного бума частная строительная компания Mabilta получила разрешение самоуправления Вильнюса на строительство на территории свалки многоквартирных высотных зданий. Все здания - из двенадцати этажей. Сегодня этот квартал уже полностью заселен. В основном - молодыми семьями, причем не жителями столицы, а приезжими их других городов или деревень, которые, естественно, не знали о существовании на месте квартала свалки. Так вот, анализ почвы в свое время был сделан доктором Ричардасом Тарашкявичюсом из литовского Института геологии и географии еще до начала строительства. "Согласно этому исследованию выяснилось, что в почве большая концентрация тяжелых металлов", - говорится в докладе. Позже геологи совместно с Министерством окружающей среды провели исследования и составили так называемую защитную зону бывшей свалки. Согласно этой зоне и было выдано разрешение на строительство. Однако эта зона не совпадает с данными, указанными Тарашкявичюсом в его исследовании. "Многие эксперты также сомневаются в достоверности данных, на основе которых было выдано разрешение на строительство", - говорил тогда Саткунас.

В свою очередь, в мэрии Вильнюса ссылались на то, что разрешение на строительство выдано прошлой администрацией города (в настоящий момент - уже поза-позапрошлой). К тому же, отметили в самоуправлении столицы Литвы, согласно документам, строительство ведется "полностью на законных основаниях и на территории, признанной пригодной для проживания". Вот эта маленькая зарисовка наиболее точно характеризует состояние строительного бизнеса середины 2000-х. Скандал с застройкой территории бывшей свалки начался с "первого кирпича". Однако основные претензии к строительной фирме, которые на протяжении пяти лет регулярно появлялись в СМИ, касались качества строительства первой очереди домов. После целого ряда претензий, которые жильцы первой очереди предъявили строительной фирме, Mabilta была вынуждена устранить дефекты. В отношении же самой территории квартала претензии не возникали. Так и живут сейчас несколько сотен семей, как ласково говорят коренные жители столицы Литвы, "на свалке" или "картонном дворе" - так за "картонный" цвет домов, прозвали район.

Что касается сегодняшних тенденций на рынке недвижимости, то, находящийся в последний год в глубоком застое постоянного падения, он стал колебаться. Еще в апреле цены на недвижимое имущество в пяти самых крупных городах Литвы (Вильнюсе, Каунасе, Клайпеде, Шяуляе и Паневежисе) в среднем снизились на 0,2%. Больше всего на этот показатель повлияло падение цен в Каунасе на 1,1%. Между тем, в столице Литвы Вильнюсе цены наоборот незначительно подросли (на 0,2%). По среднегодовому показателю цены, кроме Вильнюса, по-прежнему падают: в Каунасе на 4,5%, в Клайпеде на 3,1%, в Шяуляе на 1,1%, в Паневежисе - на 2%. В Вильнюсе среднегодовой рост составил 2,3%.

Официально цены на недвижимое имущество в Литве с конца 2007 г., когда они достигли абсолютного для Литвы рекорда, до января этого года, в Вильнюсе снизилась на 40,1%, в Каунасе на 33,2%, в Клайпеде на 45,5%, в Шяуляе на 44,6%, а в Паневежисе на 45,9%.

В Литве твердо уверены - так, как они стоили в 2007 году, квартиры уже не будут стоить никогда. Добраться до такой же отметки, как в Эстонии - в одну тысячу евро за квадратный метр, кажется в Литве невозможным. Конечно, сейчас такие цены как в столице Литвы, так и в других городах, например, Клайпеде, где стоимость жилья традиционно выше столичной, существуют. Но это, скорее, исключение, но никак не средний показатель.