Москва, 24 октября, 2006, 13:31 — ИА Регнум. Проблему управления многоквартирными домами, в свете того, что у собственников квартир для определения управляющей компании осталось совсем немного времени, по просьбе корреспондента ИА REGNUM прокомментировал председатель совета директоров холдинга Prime Group Никита Исаев.

"Немногим больше двух месяцев остается до завершения срока, отводимого жильцам, являющихся собственниками квартир, для выбора способа управления их домом (в случае, если не будут приняты соответствующие отсрочки, как минимум, на год ГД РФ). Поскольку "классических" собственников квартир у нас теперь - большинство, то они вправе сами решить вопрос о способе управления своим многоквартирным домом. Например, в среднем, в каждом районе г. Москвы около 70% жильцов являются собственниками приватизированных квартир. Однако получается парадоксальная вещь: сегмент собственников сформирован, а должного предложения услуг по управлению этой собственностью нет. Как показали данные недавнего опроса ВЦИОМ, россияне настороженно относятся к предстоящему введению института управляющих компаний: положительно этот шаг оценивает лишь каждый четвертый (23%), отрицательно - каждый второй (48%), и еще треть (29%) затруднились с оценкой. Несмотря на представившийся жильцам идеальный случай разрешить порой нерешаемые годами вопросы нормального, качественного содержания и обслуживания их домов, многие из них оказались не готовы воспользоваться ситуацией. А между тем, до конца этого года им стоило бы самим определить способ управления домом: заключать ли напрямую каждому договор с обслуживающими дом компаниями либо создать товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо заключить договор с управляющей компанией. Но если 25% собственников говорит, что мы хотим управляющую компанию, 25% - сами будем управлять домом, а еще 25% выступают за то, чтобы создать ТСЖ, а 25% не хотят ничего, то в итоге оказывается, что нет никакого согласия между теми, кто обладает 51% долевой собственности, которое требуется для принятия решения о способе управления домом. Если жители занимают такую нигилистическую позицию и не определятся со способом управления домом или в последующем не реализуют его, то за них все должен решить муниципалитет.

Согласно 161 статье Жилищного кодекса, орган местного самоуправления, то есть муниципалитет, вправе выбрать за жителей способ управления их домом, если решение об этом так и не будет до 1 января 2007 года принято. Провести открытый конкурс и заключить договор с одной из управляющих компаний, но уже по своим условиям и своему уразумению (статья 454 ГК). И поскольку муниципалитет, к сожалению, зачастую не знает реальных бытовых проблем жителей, то вряд ли договор будет заключен с учетом интересов жильцов. Но, тем не менее, если возникнет тупиковая ситуация, то муниципалитет ее разрешит, поставив всех в известность, что открытый конкурс проведен, в итоге договор заключен с такой-то управляющей компанией, скорее всего, ей окажется тот ДЭЗ или ЖЭК, который и прежде обслуживал этот дом и порой не лучшим образом.

Сейчас право участвовать в выборе способа управления домом имеют все его долевые собственники. И все, что есть в этом доме, является собственностью дома. Жильцы, согласно 290 статье Гражданского Кодекса, имеют право управлять общими помещениями дома, его несущими конструкциями, лифтами, освещением, и всем тем оборудованием, которое находится за пределами или внутри квартиры, если оно обслуживает более одной квартиры. И поэтому вопрос размещения той же рекламы может решаться только с участием жильцов. Поэтому, если жители хотят, чтобы их дом обслуживался нормально, то им самим надо проявлять активность, добиваться этого. Для этого у них есть всего три варианта.

Первый вариант, при котором каждый собственник помещения принимает непосредственное участие в управлении дома, представляется не очень удобным и потому не вполне реальным. Все-таки в этом случае каждый собственник в отдельности должен будет заключать с Горводоканалом, Горлифтом, Горканализацией, Горводостоком, Горэнерго, Гортеплом и так дальше договор на обслуживание и ежемесячно перечислять на расчетный счет организации плату за потребление ресурсов и эксплуатацию дома.

Второй вариант - создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Это идеальный вариант для жильцов относительно новых домов, им-то как раз стоит брать бразды правления в свои руки, потому как при старом доме что брать, если все разваливается? Предполагается, что в 2007 году в ТСЖ будет находиться до 12% жилого фонда, а пока на их долю приходится не более 6%. ТСЖ, являясь лицом юридическим, само управляет своим домом и определяет тех, кто его обслуживает. У ТСЖ есть имущественная база (так называемый кондоминиум). Конечно, для того чтобы создать ТСЖ, людям нужно будет собраться, и скорее всего решить этот вопрос им будет не так-то просто, но в итоге они сами смогут регулировать расходы на свой дом. И, к примеру, смогут поставить на дом свою системы водо- и энергосбережения, которая будет им экономить электроэнергию, и за три года она у них окупится, или крышную котельную, чтобы от Гортепла, Горэнерго не зависеть. И расходы у них в итоге будут гораздо ниже. Но здесь есть и серьезные проблемы. ТСЖ придется платить налог на прибыль - 24%, который предусмотрен как раз с тех денег, которые должны аккумулироваться на счетах для амортизационных плановых расходов по эксплуатации и капитальному ремонту дома. И эти 24% - есть основное препятствие по эффективности управления домом. Плюс у ТСЖ есть имущественная база - кондоминимум, по которой тоже не все ясно с уплатой налога на имущество. Но большинство наших граждан все-таки живут не в новых домах. Основная часть всего жилого фонда находится далеко не в лучшем состоянии, и если в доме лет 30 не менялась крыша при сроке ремонта крыши раз в 10 лет, то кто ее в итоге будет ремонтировать? Если сейчас жильцы выберут новую управляющую компанию, то не значит ли это, что никто больше не отвечает по обязательствам?

Третий вариант для жильцов - найти компанию, которая возьмет на себя еще и функции по управлению домом: займется сбором коммунальных платежей, заключением договоров, назначит коммунальную эксплуатационную подрядную организацию. Но когда нам говорят, что это будет тот же ДЭЗ или ЖЭК, тогда возникает вопрос - а что изменится? Получается глупая ситуация: дома продолжат так же плохо обслуживать те же самые организации. Конкурс проведен, конкуренции нет, и ничего не изменилось - абсурд.

Конечно, сейчас на рынке по мановению волшебной палочки не появится некто, кто бы стал прекрасно управлять свалившейся на жителей недвижимостью. В Москве на этом рынке есть только ряд серьезных игроков. Это компании, управляющие коммерческой недвижимостью (не путать с известными рейдерскими компаниями, находящимся на слуху), например, "ГУП ДЕЗ г. Москвы по обслуживанию высотных зданий и сооружений", которая занимается управлением недвижимости высотных домов. Из ГУПов - Дирекция по обслуживанию высотных сооружений, все остальные ДЭЗы пока не готовы заниматься управлением домов, у них не хватает кадров, средств, нет специалистов, но зато есть безумное количество проверяющих органов и собственных амбициозных интересов. Есть маленькая надежда, что отдельные ДЭЗы поймут, что нужно проводить серьезные структурные изменения, но здесь нужны немалые ресурсные вливания для того, чтобы все это наследие переделать. А то пока вся подготовка сводится к организации новых структур с изменением в названии с "ГУП" на "ООО". А посмотрев, как происходит кадровое формирование ДЕЗов, теряется даже малая надежда. ДЕЗы находятся в вертикально выстроенной системе, и им по природе своей невозможно работать на горизонтально выстроенных отношениях с собственниками. Но решать вопросы управления жильем надо только после того, как местные власти, государство, выполнят свои давнишние обязательства перед жильцами по капитальному и текущему ремонту, будут аннулированы сделки местных чиновников, которые давно продали или сдали в аренду чердачные и подвальные помещения, которые необходимы для эффективного управления, после четкого формирования конкурсной базы для выбора управляющей организации (непонятно, чем управлять и чем управляет ДЕЗ) и введения нового механизма решения накопившихся в ЖКХ проблем.

Как можно правильно управлять разрухой? Пока налицо "главное" правило современных "бизнесменов" - "зарабатывать на убытках". Лучше, чтобы управляющие компании зарабатывали "на прибылях" (за счет экономии электроэнергии, качественных и эффективных специалистов, оптимальности поставок и резервирования ресурсов и т.д.)".

Справка:

Холдинг Prime Group, созданный в марте 2006 года, контролирует предприятия и организации, специализирующиеся по следующим видам деятельности: страхование (страховой холдинг Prime Insurance), девелоперская деятельность (компания Prime Development) и нефтетрейдерская (компания Prime Petroleum), управление ЖКХ (Prime Горстройкоммуникация), медиа-проекты (компания Prime Media, занимающаяся реализацией телепроектов), торговля (Prime Trading), образование (Учебный Центр "Финансовый Дом" (50% капитала) и Молодежная школа бизнеса Никиты Исаева).