Москва, 6 марта, 2015, 18:28 — ИА Регнум. 2014 год был успешным для российского рынка недвижимости. Рекордное количество сданных квадратных метров, рекордные продажи, обусловленные покупательским ажиотажем в начале и в конце года. Но конец 2014 года также принес экономическую нестабильность, обвал рубля, снижение покупательской способности населения и повышение ключевой ставки Центробанком. Что происходит с рынком сейчас и что его ждет в 2015 году? Стоит ли сейчас покупать недвижимость? Какова ситуация с ипотекой? На эти и другие вопросы в интервью ИА REGNUM ответил директор по маркетингу и продажам УК КВАРТСТРОЙ Александр Горбачев.

ИА REGNUM: Как ведет себя рынок недвижимости сейчас, после небывалого спроса в конце прошлого года?

2014 год для многих компаний, работающих на рынке недвижимости, был рекордным, большинство из них отмечают высокие продажи, банки — увеличение выданных ипотечных кредитов по сравнению с 2013 годом. Но, к сожалению, это обусловлено не ростом благосостояния наших граждан и увеличением покупательской способности, а кризисными явлениями в экономике. Люди, пережившие кризисы 1998, 2008-2009 годов, боятся обесценивания своих сбережений и пытаются защитить их, вложив в ликвидный товар, которым и является жилая недвижимость. Как показывает практика, если цена на недвижимость и снижается в результате кризиса, спустя время она все равно возвращается на прежние рубежи и идет вверх.

В 2014 году было два больших всплеска покупательской активности. Первый в начале года, вызванный массовыми банкротствами банков, а в первую очередь такого гиганта, как Мастер-банк, и сложившейся на тот момент внешнеполитической ситуацией. Вторая волна пришла в конце 2014 года под влиянием санкций, обвала рубля, нестабильности экономической ситуации. Объем продаж на первичном рынке московского региона в октябре-декабре 2014 года вырос более чем на 30% относительно аналогичного периода предыдущего года.

Все это привело к отсутствию на рынке покупателей со свободными денежными средствами, вымыванию наиболее ликвидной недвижимости, а если к этому прибавить новые условия по ипотеке, значительное снижение покупательской способности и стандартное сезонное затишье, то вполне логично объясняется, что рынок сейчас замер в ожидании. Причем замерли как покупатели, так и продавцы. Повышение ключевой ставки больно ударило и по одним, и по другим.

ИА REGNUM: Из-за новой ключевой ставки банки значительно подняли процент по ипотеке, что происходит с ипотекой сейчас? Некоторые эксперты полагают, что ипотека стала недоступной, так ли это?

К сожалению, да, ипотека для многих стала недоступна из-за значительного увеличения процентных ставок и первоначального взноса, причем большинство банков никак не отреагировало на снижение ключевой ставки с 17% до 15%. Сейчас средняя ставка по ипотеке составляет 20% годовых, а первоначальный взнос в некоторых банках достигает 50%. Также некоторые банки перестали выдавать ипотеку на объекты в начальной стадии строительства. Учитывая снижение платежеспособности населения, финансовые институты сегодня с очень большой осторожностью относятся к ипотеке, из-за этого значительно выросла доля отказов по ипотечным кредитам. Если раньше процент отказов был 10-20%, то сегодня можно говорить о 50%.

В январе-феврале 2015 года количество ипотечных сделок сократилось на 25-30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Если говорить об ипотеке конкретно на объектах, то в прошлом году доля ипотечных сделок на некоторых из них доходила до 70%, в среднем же по рынку — 50%. В этом году в среднем можно ожидать всего 20-30% ипотечных сделок на объектах, и это при условии государственной поддержки.

Остается надеяться, что 13 марта Центробанк опять пересмотрит ключевую ставку в сторону снижения.

ИА REGNUM: Насколько эффективна, на Ваш взгляд, будет программа, которую планирует реализовать государство для поддержки рынка недвижимости и ипотеки?

Государственная программа субсидирования ипотеки, конечно, облегчит ситуацию на рынке, но кардинально переломить ее она вряд ли сможет. Во-первых, большинство покупателей, планировавших взять ипотеку в данный период, поторопилось сделать это в конце прошлого года, опасаясь за свои сбережения. Сейчас мы наблюдаем типичную картину исчерпания спроса будущих периодов. Во-вторых, достаточно сравнить две цифры. Ипотечных кредитов в 2014 году было выдано на 1,7 трлн рублей, а по государственной программе планируется выдать всего 400 млрд рублей льготной ипотеки. Эти две цифры различаются более чем в четыре раза. Однако и это все равно будет существенным подспорьем, так как, по мнению аналитиков, в случае успешной реализации программы и стабилизации экономики, можно ожидать, что рынок ипотеки сократиться в 2 раза, без поддержки государства эта цифра может быть 8,5.

ИА REGNUM: Как быть тем, кто сейчас хочет купить квартиру? Можно ли как-то сэкономить на покупке?

Да, сэкономить можно. Сегодня из-за падения спроса многие застройщики предлагают различные скидки, акции. Если нет полной суммы на покупку жилья, стоит обратить внимание на программы рассрочки у застройщиков. Многие застройщики сейчас увеличили сроки и предлагают весьма выгодные условия по рассрочке, гораздо выгоднее ипотеки. Но все же рассрочка, это не такой долговременный инструмент, и если для вас единственный возможный вариант купить жилье — ипотека, то в данном случае, наверное, разумнее всего немного подождать. Подождать решения Центробанка по ключевой ставке и действий банков, которые за ним последуют, а также запуска государственной программы по субсидированию ипотеки.

Еще один хороший вариант экономии — купить квартиру с отделкой. Некоторые застройщики предлагают ее дополнительной платной опцией. Но даже в этом случае, ремонт от застройщика обойдется покупателю гораздо дешевле и по финансовым, и по временным затратам. И еще огромный плюс такого жилья, что в квартиру можно сразу въехать после сдачи дома, а не платить несколько месяцев за съемное жилье, пока будет идти ремонт. Так что экономия в этом случае весьма значительная.

ИА REGNUM: Как будет развиваться рынок в 2015 году?

Сейчас очень сложно делать какие-либо прогнозы относительно рынка недвижимости, слишком много макро- и микроэкономических факторов оказывают на него влияние. Безусловно, этот год для рынка будет непростым, но, несмотря ни на что, рынок недвижимости не стоит на месте, он продолжает развиваться, ищет новые возможности, форматы и т.п.

Хочется надеяться, что все же мы будем наблюдать во второй половине 2015 года стабилизацию экономики и банковского сектора, что повлечет возвращение приемлемого для населения уровня ипотеки, а тогда мы сможем в конце 3 — начале 4 кварталов 2015 года наблюдать возврат к среднему уровню спроса на жилье эконом-класса и оживление рынка в целом.